郊野土地的未來命運----呂沛銘

Gordon

郊野土地的未來命運----呂沛銘 在過去五年，筆者在本《旅訊》發表七篇評論郊野面積日趨減少的文章，本來不欲再寫同類論文，以免旅行界覺得筆者在這題目喋喋不休，可是最近讀了政府於去年九月公佈的《香港2030：規劃遠景與策略研究》（《明報》去年九月三日有這規劃的簡介），郤忍不住手，因為這規劃是政府已發表土地開發大計中規模最大一種。筆者讀後感到強烈不安，故特寫本文，並希望旅行界不嫌筆者囉嗦。本文所引用新聞資料，是筆者以往文章未引述過。 　特區政府最近發表不少建設大計，如迪士尼樂園、貨運中心、數碼港、國際旅遊渡假區、高科技園地等，這些大建設若實現，定必需要大量土地，故郊野土地的大規模開發，亦勢在必行。首個已落實的大建設是迪士尼樂園，其次是馬灣的主題公園（面積達二百萬呎，預計於二00三年初落成，消息見去年九月三十日《明報》）。筆者相信其他落實的發展大計亦可能於不久公佈。在郊野面積不斷縮減的今天，這些大建設的實現將加速郊野的消失。 　該《香港2030：規劃遠景與策略研究》將全港劃分為五個發展大區，每區有一發展主題，其中西貢區劃為「花園及水上活動中心區」，大埔及北區共列入「高科技中心」。眾所周知，西貢區的東郊與北區的東北部是現僅存兩處較大郊野地域，上述科學園及水上活動中心的大建設計劃若在這兩區實現，將有大量郊野土地被開發。本《旅訊》九九年十一月號刊封先生《請留住西貢》一文，引述規劃署委託顧問公司設計發展西貢郊區，包括由北潭涌至萬宜水庫建立旅遊走廊，又開發糧船灣洲南的白腊灣，這是西貢區郊野土地將被利用的先兆。又據《星島日報》去年九月三十日消息：「城規會為配合發展意向，擬備大網仔及斬竹灣發展審批地區草圖，而其中五百七十一萬六千七百多方呎地皮劃作『鄉村式發展』，另外八十一萬六千九百多方呎地皮劃作『住宅（丙類三）發展』。」所稱「鄉村式發展」，亦屬郊野土地開發，筆者預料西貢其他郊地開發的消息將接踵發表。 　此外，發展商又計劃在東北區的烏蛟騰建造巨大的「中藥主題公園」面積達一百公頃（本《旅訊》去年二月期載拙文《郊野淨土面臨的厄運》有報導）。這個以現代科技研究中藥的大本營，也屬科技建設項目之一。又去年夏，港府所委託的科技發展顧問宣稱，將來香港的科學園地的參考對象是美國加里福尼亞洲的矽谷（此消息曾於報章發表，筆者不記得在那一天），這個矽谷有大科技機構一千二百餘家，即使香港效仿一半，整個東北區亦難以容納。 　港府擬定這些建設大計之目的是使香港提升為國際級工商業城市，這些大建設將吸引財團投資，使大量資金用於本地，同時亦挽留大批科技人才，且高科技產品的外銷可賺取不少外匯。這些建設大計顯示港府對香港前途充滿信心，而港人亦希望香港日趨繁榮，但旅行界對這些大建設頗有進退兩難的心態，一方面當然贊同香港日趨繁榮，另一方面卻希望盡量保存郊野土地。然而，我們相信，政府鑒於這些大建設對香港重大利益，不會取消這些建設以保留郊野土地，旅行界所感可惜即在於此。

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丁屋過時應取締 地界為限禁擴張 【明報專訊】為了滿足新界原居民對丁屋的要求，政府計劃在沙田排頭村和元朗蝦尾新村，試驗興建約20層高的新型丁屋，合共提供約2000個700平方呎的單位，加快處理手頭的11,900個丁屋建屋申請。我們認為丁屋政策早已不合時宜，應該立法取締，必要時應修改《基本法》，廢除這項男性原居民的特權﹔在未有終極解決方案前，容許丁屋向高空發展，只會促使更多持有丁權的人入紙申請建屋，令輪候問題惡化。如果無法找出可以斷尾的終極解決辦法，則應維持傳統高度限制，讓鄉村及鄉村擴展區的有限土地面積，成為丁屋擴展的自然界限，用盡了便不能再建。 向高空發展丁屋的建議，表面聽來有一定的吸引力，既可以加快疏導等候審批的申請個案，避免拖延過久，遭申請人以「不合理延誤」為由提出司法覆核﹔亦可以善用僅有的鄉村擴展區土地，同一面積的土地可以滿足多個丁屋申請人的需求。然而，只要想深一層，便會發現這個方案製造的問題比解決的問題更多更大。 根據鄉議局估計，合資格享有丁屋權利的男性新界原居民約24萬，目前輪候丁屋的申請人不足1.2萬，只是冰山一角。而且，24萬之數是否已準確包括多年來移居海外的原新界村民及其男性後裔，還是未知之數﹔至於這24萬人今後將誕下多少男性後人，更是無從估計。丁屋政策若一直維持下去，持有丁權的人口數目將會不斷膨脹。土地有限，後代無窮，丁屋政策拖延愈久，問題愈大，解決難度愈高，高瞻遠矚的政治人物（如特首和立法會議員），應及早解除這個早晚要爆的計時炸彈。 若以金額來量化這個問題，亦可見其嚴重。以一間3層高丁屋價值約200萬元計算，全港24萬男性原居民要求蓋建的物業，總值達4800億元，多於特區政府約3000億元的財政儲備。若以每個丁屋發展權值50萬元計算，政府若要全數買斷原居民的丁權，也要動用1200億元。 在丁權問題未有妥善解決方案前，政府單方面放寬丁屋的建屋高度限制，客觀效果將會是縮短丁屋建屋申請時間，刺激擁有丁權的人，包括那些大量收集丁權的地產財團，一窩蜂提出建屋申請，甚至要求將現有的丁屋清拆重建高樓，以滿足同村或鄰近鄉村的原居民的建屋需求。政府一旦開了丁屋可向高空發展的先例，便沒有理由阻止現存的3層丁屋改建為20層的新型丁屋，鄉郊土地的面貌將會徹底改變。 原居民享有丁屋的政策，始於1972年，背後理念是英國以武力佔有香港，實施殖民統治，令原居民失去新界鄉村土地的擁有權，為了補償損失，容許他們及男性後人在所屬鄉村免補地價蓋建小型房屋自住，延續村民身分及風俗傳統。 然而，新界鄉村的土地面積有限，就算政府不沒收為官地，也不可能無止境地建屋膨脹﹔可建屋土地用盡了，新出生的男丁便不能再建新屋。但如今原居民要求的建屋權是沒有上限的，可以世世代代繁衍下去，每多一個原居民男丁出生，社會便多一筆丁屋建屋權的負債，香港市民應該容許這種無止境的對珍貴土地的需索嗎﹖ 如果立法會願意對原居民的丁權設定上限，令問題在一段合理時期內徹底解決，公眾可以討論如何補償現存的原居民，包括容許建高層丁屋﹔但在未有終極解決方案前，貿然容許丁屋向高空發展，是危險而錯誤的一步。